Адрес в ПОльше БЛОГ
Najem okazjonalny — что это такое и как работает аренда с адресом для выселения в Польше
Najem okazjonalny (оказиональная аренда) — это особая форма договора аренды жилья в Польше, которая предоставляет владельцу недвижимости усиленную юридическую защиту. В отличие от стандартного договора, этот формат требует от арендатора предоставления нотариального заявления и указания конкретного адреса, куда он сможет переехать в случае принудительного расторжения договора.
В последние годы эта модель стала стандартом на рынке недвижимости, особенно в крупных городах, таких как Варшава, Краков и Вроцлав. Арендодатели всё чаще требуют именно такой тип договора от иностранцев и арендаторов без подтвержденной кредитной истории, чтобы минимизировать риски и ускорить процедуру выселения при неуплате или нарушении правил проживания.
В этой статье мы подробно разберем, что такое najem okazjonalny, какие документы необходимы для его оформления и почему так важен «запасной адрес» (adres do eksmisji).
В последние годы эта модель стала стандартом на рынке недвижимости, особенно в крупных городах, таких как Варшава, Краков и Вроцлав. Арендодатели всё чаще требуют именно такой тип договора от иностранцев и арендаторов без подтвержденной кредитной истории, чтобы минимизировать риски и ускорить процедуру выселения при неуплате или нарушении правил проживания.
В этой статье мы подробно разберем, что такое najem okazjonalny, какие документы необходимы для его оформления и почему так важен «запасной адрес» (adres do eksmisji).
Najem okazjonalny — это юридическая форма аренды в Польше, при которой арендатор заранее указывает альтернативный адрес проживания. Такой формат упрощает процедуру выселения и повышает безопасность владельца недвижимости, позволяя избежать длительных судебных разбирательств.
Что такое najem okazjonalny простыми словами
Najem okazjonalny — это договор аренды жилого помещения, который регулируется специальными положениями Закона о защите прав жильцов (Ustawa o ochronie praw lokatorów). Его главная цель — упростить владельцу жилья процесс возврата своей собственности, если арендатор перестает платить или отказывается съезжать после окончания срока аренды.
Простыми словами: при обычной аренде закон очень сильно защищает жильца, и выселить его (даже если он не платит) крайне сложно и долго. При najem okazjonalny арендатор еще на этапе подписания договора добровольно соглашается на выселение, если нарушит условия, и показывает нотариусу документ, подтверждающий, что ему есть куда съехать.
Простыми словами: при обычной аренде закон очень сильно защищает жильца, и выселить его (даже если он не платит) крайне сложно и долго. При najem okazjonalny арендатор еще на этапе подписания договора добровольно соглашается на выселение, если нарушит условия, и показывает нотариусу документ, подтверждающий, что ему есть куда съехать.
Придётся собрать парочку документов
Чем najem okazjonalny отличается от обычной аренды
Главное отличие заключается в механизме защиты прав собственника и ответственности арендатора.
- Юридическая защита владельца
В стандартном договоре аренды действует период защиты (okres ochronny), запрещающий выселение определенных категорий граждан (беременных женщин, несовершеннолетних детей, безработных) без предоставления им социального жилья от гмины. Очереди на такое жилье могут длиться годами. В случае с najem okazjonalny этот защитный механизм не работает — процедура выселения упрощена до минимума.
- Нотариальное заявление арендатора
Это ключевой элемент. Арендатор обязан посетить нотариуса и подписать Akt o poddaniu się egzekucji (Акт о добровольном подчинении экзекуции). Этим документом жилец подтверждает, что в случае расторжения договора он освободит помещение в указанный срок без необходимости проведения судебного процесса.
- Адрес для (выселения) eksmisji
Без этого адреса нотариус просто не заверит сделку. Арендатор должен предоставить документ, в котором владелец другой недвижимости (в Польше) подтверждает свое согласие принять жильца под свою крышу в случае экстренной ситуации.
Важно: Часто именно поиск такого адреса становится главной проблемой для иностранцев, у которых в новой стране нет знакомых, готовых дать такой запасной адрес. Подробнее про образец заявления →
Важно: Часто именно поиск такого адреса становится главной проблемой для иностранцев, у которых в новой стране нет знакомых, готовых дать такой запасной адрес. Подробнее про образец заявления →
Какие документы нужны для najem okazjonalny
Для легального оформления такой сделки вам потребуется пакет из трех основных документов:
Если у вас нет родственников в Польше, вы можете воспользоваться услугой покупки адреса. Существуют частные сервисы, предоставляющие такие адреса. Узнать стоимость адреса для договора →
- Договор аренды (Umowa najmu okazjonalnego) — подписывается между владельцем квартиры и арендатором (обычно в простой письменной форме).
- Заявление владельца другого жилья (Oświadczenie właściciela innego lokalu) — документ, в котором третье лицо (например, родственник, друг или специализированная фирма) соглашается принять вас в случае выселения.
- Oświadczenie najemcy — документ, в котором арендатор соглашается съехать по имеющемуся запасному адресу в случае, если будет такая необходимость.
Если у вас нет родственников в Польше, вы можете воспользоваться услугой покупки адреса. Существуют частные сервисы, предоставляющие такие адреса. Узнать стоимость адреса для договора →
Зачем нужен адрес для eksmisji и как он работает
Польский судебный пристав (komornik) пришёл сообщить неприятные новости.
Польское законодательство запрещает выселение «в никуда». Даже если суд или нотариальный акт предписывают освободить помещение, судебный пристав (komornik) обязан переместить вещи и жильца в другое помещение.
Именно поэтому адрес для выселения (adres do eksmisji) является обязательным требованием. Это гарантия для государства и владельца квартиры, что в кризисной ситуации процесс выселения не застрянет из-за отсутствия альтернативного жилья.
Читайте подробнее в нашей статье: Что такое адрес для eksmisji и зачем он нужен →
Именно поэтому адрес для выселения (adres do eksmisji) является обязательным требованием. Это гарантия для государства и владельца квартиры, что в кризисной ситуации процесс выселения не застрянет из-за отсутствия альтернативного жилья.
Читайте подробнее в нашей статье: Что такое адрес для eksmisji и зачем он нужен →
Najem okazjonalny для иностранцев — что важно знать
Для граждан Украины, Беларуси и других стран СНГ процедура практически не отличается от процедуры для граждан Польши, но есть нюансы:
- Можно ли без PESEL? Да, нотариус может оформить акт на основании паспорта. Наличие или отсутствие PESEL никак не влияет на процесс.
- Нужен ли польский адрес? Да, адрес для переезда (запасной адрес) обязательно должен находиться на территории Польши. Адрес недвижимости в Украине или Беларуси не подойдет. При этом совершенно нет разницы где именно в Польше находится ваш запасной адрес - наши услуги мы осуществляем в Кракове и отправляем документы по всей стране со 100% успехом заселения.
- Особенности для украинцев: Несмотря на спецзакон о помощи гражданам Украины, многие арендодатели перестраховываются и требуют najem okazjonalny, чтобы избежать правовых коллизий в будущем.
Пошаговый процесс оформления najem okazjonalny
Весь процесс можно разделить на 4 этапа:
- Поиск квартиры и согласование условий. Вы договариваетесь с владельцем, что договор будет в формате najem okazjonalny.
- Подготовка адреса. Если у вас нет своей недвижимости или знакомых, готовых поручиться, вы получаете «Oświadczenie» (согласие) от владельца другого жилья через наш сервис. Достаточно оставить заявку
- Нотариальное подтверждение. С подписанным договором аренды и согласием на адрес вы идете к нотариусу (иногда требуется присутствие присяжного переводчика, если вы плохо владеете польским). Нотариус оформляет акт о подчинении выселению (akt o poddaniu się egzekucji).
- Регистрация в налоговой. Владелец квартиры обязан в течение 14 дней сообщить о заключении договора в Urząd Skarbowy, иначе договор может считаться обычным, а не «оказиональным».
Частые ошибки при оформлении
- «Липовый» адрес. Использование адресов из интернета без реального подтверждения владельца. Если дело дойдет до выселения, и адрес окажется недействительным, это может быть расценено как мошенничество.
- Отсутствие нотариального акта. Просто подписать договор с заголовком «Najem okazjonalny» недостаточно. Без визита к нотариусу документ не имеет юридической силы такого типа.
- Получение согласия на проживание только от одного из владельцев запасного адреса - в случае если у запасного адреса несколько собственников, согласие на проживание в случае выселения должны дать все собственники. Если на вашем документе с запасным адресом только одна подпись, а в кадастровом реестре (księga wieczysta) владельцев несколько - нотариус такой документ не примет.
- Пропуск сроков. Если владелец не уведомил налоговую, вы как арендатор получаете права обычного жильца, но отношения с хозяином будут испорчены.
FAQ — вопросы и ответы
Обязателен ли адрес в Польше для найма оказионального?
Ответ: Да, это строгое требование закона. Указать адрес за границей нельзя, так как польский судебный пристав не имеет полномочий проводить выселение за пределы страны.
Можно ли использовать купленный адрес (виртуальный)?
Ответ: Термин «виртуальный» здесь не совсем корректен. Вы покупаете реальное юридическое согласие от реального владельца недвижимости. Это абсолютно законная практика, если документ оформлен правильно и владелец действительно готов подтвердить свое согласие.
Что будет, если я придумаю и подам фиктивный адрес?
Ответ: Если при проверке или попытке выселения выяснится, что владелец «запасного» жилья не давал согласия или его подпись подделана, арендатор может быть привлечен к уголовной ответственности за использование подложных документов, а защита от выселения аннулируется.
Вывод
Najem okazjonalny — это эффективный и безопасный инструмент на рынке недвижимости Польши. Он позволяет владельцам сдавать жилье без страха, а арендаторам — быстрее находить хорошие варианты квартир, так как доверие к ним выше. Ключевую роль в этой процедуре играет правильная подготовка документов, в частности — наличие надежного адреса для экзекуции.
Если вам нужен надежный адрес для подписания договора аренды, воспользуйтесь услугами Adres-w-Polsce.pl. Мы предоставим все необходимые документы быстро и с гарантией.
Если вам нужен надежный адрес для подписания договора аренды, воспользуйтесь услугами Adres-w-Polsce.pl. Мы предоставим все необходимые документы быстро и с гарантией.
