Адрес в ПОльше БЛОГ
Самые частые ошибки при najem okazjonalny — что может привести к проблемам
Договор najem okazjonalny (оказиональная аренда) считается самым безопасным форматом сдачи жилья в Польше. Однако эта безопасность работает только при идеальном соблюдении всех бюрократических процедур. Малейшая неточность в документах, пропущенный срок или использование сомнительного адреса могут привести к тому, что договор потеряет свою юридическую силу и превратится в обычную аренду, со всеми вытекающими рисками для владельца и проблемами для арендатора.
В этой статье мы собрали топ самых распространенных ошибок, которые совершают как иностранцы, так и сами поляки при заключении этого типа договора, и расскажем, как их избежать.
В этой статье мы собрали топ самых распространенных ошибок, которые совершают как иностранцы, так и сами поляки при заключении этого типа договора, и расскажем, как их избежать.
Ошибки при najem okazjonalny — это нарушения процедуры оформления договора оказиональной аренды, такие как использование фиктивного адреса для выселения, отсутствие нотариального акта о подчинении экзекуции или неуведомление налоговой инспекции (Urząd Skarbowy). Такие ошибки ведут к признанию договора недействительным.
Ошибка №1 — фиктивный адрес для выселения
Самая грубая и опасная ошибка, которую чаще всего совершают арендаторы-иностранцы в попытках сэкономить. Они находят в интернете случайный адрес, вписывают его в договор или покупают «дешевую бумажку» без реального ведома владельца недвижимости.
Последствия: Если дело дойдет до выселения, судебный пристав проверит этот адрес. Выяснив, что он фиктивный, пристав остановит процедуру, а арендатору грозит уголовная ответственность за использование подложных документов (ст. 270 УК РП).
👉 Узнайте подробнее, что такое легальный адрес для eksmisji и зачем он нужен →
Последствия: Если дело дойдет до выселения, судебный пристав проверит этот адрес. Выяснив, что он фиктивный, пристав остановит процедуру, а арендатору грозит уголовная ответственность за использование подложных документов (ст. 270 УК РП).
👉 Узнайте подробнее, что такое легальный адрес для eksmisji и зачем он нужен →
Ошибка №2 — неправильно оформленное заявление
Даже если владелец «запасной» квартиры реален и готов вас принять, документ может быть составлен с ошибками. Часто забывают указать номер домовой книги (Księga Wieczysta), делают опечатки в PESEL или приносят бумагу, подписанную только одним из супругов (если квартира в совместной собственности).
Последствия: Нотариус просто откажется заверять сделку, и вам придется переделывать документы, теряя время и рискуя упустить хорошую квартиру.
👉 Смотрите правильный образец документа (wzór) и инструкцию по заполнению →
Последствия: Нотариус просто откажется заверять сделку, и вам придется переделывать документы, теряя время и рискуя упустить хорошую квартиру.
👉 Смотрите правильный образец документа (wzór) и инструкцию по заполнению →
Ошибка №3 — отсутствие нотариального подтверждения (и регистрации в Ужонде)
Некоторые арендодатели и жильцы скачивают из интернета шаблон с заголовком «Umowa najmu okazjonalnego», подписывают его на кухне и считают, что дело сделано.
Это так не работает. Оказиональный найм требует двух обязательных шагов после подписания бумаги:
Это так не работает. Оказиональный найм требует двух обязательных шагов после подписания бумаги:
- Визит к нотариусу: Арендатор обязан подписать Akt o poddaniu się egzekucji (Акт о добровольном выселении).
- Налоговая (Urząd Skarbowy): Владелец квартиры обязан в течение 14 дней с момента начала аренды уведомить налоговую инспекцию о заключении такого договора.
Ошибка №4 — неполные данные арендатора
Часто в договор и нотариальный акт вписывают только одного человека (главу семьи), но при этом в квартиру заезжают муж, жена и дети.
Последствия: Заявление о согласии на переезд (на запасной адрес) и акт о добровольном выселении должны охватывать всех проживающих в квартире лиц. Если кто-то не вписан, выселить его по упрощенной процедуре будет юридически невозможно.
Последствия: Заявление о согласии на переезд (на запасной адрес) и акт о добровольном выселении должны охватывать всех проживающих в квартире лиц. Если кто-то не вписан, выселить его по упрощенной процедуре будет юридически невозможно.
Ошибка №5 — использование неподходящего адреса
Вы приносите реальное согласие от владельца, но нотариус его отклоняет. Почему? Потому что в качестве запасного адреса был указан склад, гараж, офис, участок без дома или адрес за пределами Польши.
Последствия: Потерянное время на поиск нового адреса. Закон строго требует, чтобы это было жилое помещение (lokal mieszkalny) на территории РП, куда физически можно перевезти вещи и людей.
👉 Читайте подробнее про требования закона к адресу для eksmisji →
Последствия: Потерянное время на поиск нового адреса. Закон строго требует, чтобы это было жилое помещение (lokal mieszkalny) на территории РП, куда физически можно перевезти вещи и людей.
👉 Читайте подробнее про требования закона к адресу для eksmisji →
Ошибка №6 — попытка оформить najem okazjonalny без понимания закона
Люди подписывают документы, не понимая своих прав и обязанностей. Например, многие арендаторы не знают, что если их «запасной» адрес стал недействительным (владелец продал ту квартиру), закон дает им ровно 21 день, чтобы найти новый адрес и принести новую бумагу арендодателю.
👉 Полный разбор того, как работает najem okazjonalny, читайте в нашей главной статье
- Последствия: Если не уложиться в этот срок, хозяин имеет полное право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
👉 Полный разбор того, как работает najem okazjonalny, читайте в нашей главной статье
Почему такие ошибки возникают чаще всего
С точки зрения юридической практики, большинство проблем возникает по трем причинам:
- Языковой барьер. Иностранцы часто не до конца понимают сложные юридические формулировки на польском языке у нотариуса (именно поэтому рекомендуется присутствие присяжного переводчика).
- Спешка. Арендатор находит квартиру мечты, хозяин требует документы «на завтра», и человек в панике скачивает неверные бланки или обращается к мошенникам за адресом.
- Экономия. Попытка сэкономить пару сотен злотых на легальном адресе для экзекуции или услугах нотариуса оборачивается потерями тысяч злотых в будущем.
FAQ — вопросы и ответы
Можно ли исправить ошибки после подписания?
Ответ: Зависит от типа ошибки. Опечатки в договоре можно исправить приложением (aneksem). Но если был пропущен 14-дневный срок уведомления налоговой инспекции арендодателем, договор теряет статус «оказионального» безвозвратно — придется расторгать старый и подписывать новый договор.
Можно ли изменить адрес для выселения?
Ответ: Да, абсолютно. Если вы передумали или старый адрес стал недоступен, вы просто оформляете новое согласие (oświadczenie) от нового владельца и передаете его вашему арендодателю. Идти к нотариусу заново для этого обычно не нужно.
Что делать, если нотариус отказал в заверении акта?
Ответ: Нотариус отказывает только в случае нарушения закона: неполный пакет документов, недействительный адрес или подозрение в подделке подписей. Вам нужно внимательно выслушать причину отказа, исправить недочет (например, приобрести легальный адрес) и записаться на прием снова.
Вывод
Договор najem okazjonalny не прощает халатности. Отсутствие нужной подписи, фиктивный адрес или пропуск сроков регистрации аннулируют все преимущества этого формата аренды.
Чтобы сделка прошла гладко, проверяйте документы заранее и используйте только легальные способы подтверждения запасного адреса. Если у вас нет друзей-поляков, готовых поручиться за вас своей недвижимостью, не покупайте «липовые» справки в интернете.
👉 Закажите официальное согласие от реального владельца недвижимости с гарантией для нотариуса на Adres-w-Polsce.pl →
Чтобы сделка прошла гладко, проверяйте документы заранее и используйте только легальные способы подтверждения запасного адреса. Если у вас нет друзей-поляков, готовых поручиться за вас своей недвижимостью, не покупайте «липовые» справки в интернете.
👉 Закажите официальное согласие от реального владельца недвижимости с гарантией для нотариуса на Adres-w-Polsce.pl →
