Адрес в ПОльше БЛОГ
Обычная аренда или najem okazjonalny — в чём разница и что выбрать
Каждый владелец недвижимости в Польше рано или поздно задается вопросом: какой тип договора заключить с жильцом? С одной стороны, есть привычная и простая «обычная аренда», для которой достаточно скачать шаблон из интернета. С другой — najem okazjonalny (оказиональная аренда), которая требует походов к нотариусу и сбора дополнительных справок.
Арендаторы также часто не понимают, почему хозяин квартиры настаивает на усложненной процедуре и просит предоставить какой-то «запасной» адрес.
В этой статье мы подробно сравним оба формата, разберем их главные отличия, плюсы и минусы, и поможем понять, в каких случаях стоит заморочиться с бумагами, а когда достаточно обычного договора.
Арендаторы также часто не понимают, почему хозяин квартиры настаивает на усложненной процедуре и просит предоставить какой-то «запасной» адрес.
В этой статье мы подробно сравним оба формата, разберем их главные отличия, плюсы и минусы, и поможем понять, в каких случаях стоит заморочиться с бумагами, а когда достаточно обычного договора.
Главное отличие обычной аренды от najem okazjonalny заключается в уровне юридической защиты арендодателя. При обычной аренде закон максимально защищает жильца (включая запрет на выселение в зимний период), в то время как najem okazjonalny позволяет владельцу быстро выселить должника без долгих судов благодаря нотариальному акту и заранее подготовленному запасному адресу для переезда.
Что такое обычная аренда
Обычная аренда (Zwykły najem) — это стандартный договор, регулируемый Гражданским кодексом и Законом о защите прав жильцов. Он заключается в простой письменной форме между владельцем и арендатором.
Главная особенность этого формата: закон в Польше стоит на стороне арендатора. Если жилец перестанет платить, выселить его будет крайне сложно. Действует так называемый okres ochronny (защитный период) — с 1 ноября по 31 марта запрещено выселять людей «на улицу». Кроме того, беременных женщин, несовершеннолетних, пенсионеров и безработных нельзя выселить, пока гмина (муниципалитет) не предоставит им социальное жилье. Очередь на такое жилье может длиться годами.
Главная особенность этого формата: закон в Польше стоит на стороне арендатора. Если жилец перестанет платить, выселить его будет крайне сложно. Действует так называемый okres ochronny (защитный период) — с 1 ноября по 31 марта запрещено выселять людей «на улицу». Кроме того, беременных женщин, несовершеннолетних, пенсионеров и безработных нельзя выселить, пока гмина (муниципалитет) не предоставит им социальное жилье. Очередь на такое жилье может длиться годами.
Что такое najem okazjonalny
Najem okazjonalny — это особый вид договора аренды, который «отключает» большинство защитных механизмов для жильца, описанных выше. Он требует от арендатора добровольного согласия на выселение в случае нарушения условий договора. Это согласие оформляется у нотариуса, что дает судебному приставу право действовать немедленно.
👉 Подробный разбор того, как работает этот механизм, читайте в нашей базовой статье: Najem okazjonalny — что это такое и в чем его суть →
👉 Подробный разбор того, как работает этот механизм, читайте в нашей базовой статье: Najem okazjonalny — что это такое и в чем его суть →
Главные отличия между обычной арендой и najem okazjonalny
Чтобы было проще принять решение, вот 3 ключевых отличия, которые меняют всё:
Защита владельца и процесс выселения.
Адрес для выселения.
Нотариус.
Защита владельца и процесс выселения.
- Обычная аренда: Выселение только через долгий судебный процесс (длится от 1 до 3 лет). Зимой выселять нельзя.
- Najem okazjonalny: Ускоренное выселение через судебного пристава (komornik) без судебных тяжб, независимо от времени года и статуса жильца.
Адрес для выселения.
- Обычная аренда: Не требуется.
- Najem okazjonalny: Арендатор обязан предоставить официальное согласие от владельца другой недвижимости в Польше принять его в случае выселения.
Нотариус.
- Обычная аренда: Договор подписывается дома или любом другом удобном месте.
- Najem okazjonalny: Договор подписывается где угодно. Но после этого арендатор обязан посетить нотариуса для подписания Акта о подчинении выселению.
Когда обычная аренда может быть лучше (да, такое бывает)
Несмотря на очевидные плюсы найма оказионального, есть ситуации, когда обычная аренда действительно целесообразнее:
- Краткосрочная аренда. Если вы сдаете жилье на 1–3 месяца (например, студентам-заочникам или командировочным), затраты времени и денег на нотариуса просто не окупятся.
- Сдача комнат. Закон позволяет применять najem okazjonalny только к целому жилому помещению (lokal mieszkalny). Если вы сдаете квартиру по комнатам разным не связанным между собой людям, вам придется использовать обычный договор.
- Доверительные отношения. Если вы сдаете квартиру близким друзьям или родственникам, в которых уверены на 100%, бюрократия будет лишней.
Расходы и оформление — что сложнее
Обычная аренда выигрывает в скорости: скачали договор, подписали, передали ключи. Бюджет — 0 злотых.
Оформление najem okazjonalny занимает от 1 до 3 дней и требует расходов: оплата услуг нотариуса, возможная оплата присяжного переводчика (для иностранцев) и покупка легального согласия на запасной адрес (если нет своих вариантов). В среднем это обойдется в 600–1000 злотых.
👉 Кто именно несет эти расходы и из чего они состоят, мы подробно разобрали здесь: Сколько стоит najem okazjonalny — реальные расходы →
Оформление najem okazjonalny занимает от 1 до 3 дней и требует расходов: оплата услуг нотариуса, возможная оплата присяжного переводчика (для иностранцев) и покупка легального согласия на запасной адрес (если нет своих вариантов). В среднем это обойдется в 600–1000 злотых.
👉 Кто именно несет эти расходы и из чего они состоят, мы подробно разобрали здесь: Сколько стоит najem okazjonalny — реальные расходы →
Частые ошибки при выборе типа аренды
Многие арендодатели пытаются "усилить" обычную аренду, вписывая туда пункты вроде: "В случае неоплаты жилец обязан освободить квартиру в течение 3 дней, иначе владелец имеет право сменить замки".
Это грубая ошибка. Подобные пункты в обычном договоре незаконны и не имеют юридической силы. Смена замков при живых жильцах (даже должниках) в Польше является уголовным преступлением. Единственный законный способ обеспечить себе право на быстрое выселение — это оформить полноценный najem okazjonalny.
👉 Читайте также: Самые частые ошибки при najem okazjonalny →
Это грубая ошибка. Подобные пункты в обычном договоре незаконны и не имеют юридической силы. Смена замков при живых жильцах (даже должниках) в Польше является уголовным преступлением. Единственный законный способ обеспечить себе право на быстрое выселение — это оформить полноценный najem okazjonalny.
👉 Читайте также: Самые частые ошибки при najem okazjonalny →
Если смотреть на стартовые расходы, то najem okazjonalny всегда дороже.
Оформление обойдется примерно в 600–1000 злотых (нотариус + покупка адреса + возможный переводчик), тогда как обычный договор можно подписать бесплатно.
Но если смотреть в долгосрочной перспективе, то для владельца квартиры najem okazjonalny — это страховка, которая может сэкономить десятки тысяч злотых. В случае проблем с жильцом по обычному договору суды и судебные приставы обойдутся в разы дороже, не говоря уже о потерянной арендной плате за месяцы или даже годы простоя.
Оформление обойдется примерно в 600–1000 злотых (нотариус + покупка адреса + возможный переводчик), тогда как обычный договор можно подписать бесплатно.
Но если смотреть в долгосрочной перспективе, то для владельца квартиры najem okazjonalny — это страховка, которая может сэкономить десятки тысяч злотых. В случае проблем с жильцом по обычному договору суды и судебные приставы обойдутся в разы дороже, не говоря уже о потерянной арендной плате за месяцы или даже годы простоя.
FAQ — вопросы и ответы
Можно ли изменить обычный договор на najem okazjonalny?
Ответ: Да. Если вы с жильцом подписали обычный договор, но позже решили перейти на более безопасный формат, вы можете расторгнуть старый договор по обоюдному согласию и подписать новый — najem okazjonalny, пройдя процедуру с адресом и нотариусом.
Что безопаснее сдавать: пустую квартиру или с мебелью?
Ответ: При найме оказиональном это не имеет значения — вы защищены в любом случае. При обычной аренде выселить должника из пустой квартиры (где только его вещи) даже сложнее, так как полиция будет расценивать это как его единственное место жительства.
Подходит ли najem okazjonalny иностранцам?
Ответ: Абсолютно. Иностранцы имеют полное право подписывать такие договоры. Для них этот процесс отличается только необходимостью присутствия переводчика у нотариуса и сложностью поиска польского адреса для выселения. У нас есть статья на эту тему.
Вывод
Выбор между обычной арендой и najem okazjonalny — это выбор между удобством прямо сейчас и безопасностью в будущем.
Обычная аренда подходит для краткосрочных сделок или сдачи комнат. Но если вы сдаете полноценную квартиру на год и более, особенно незнакомым людям, najem okazjonalny — это единственный инструмент, который реально защитит вашу недвижимость от должников и сквоттеров.
Если вы арендатор, от которого хозяин требует такой договор, не пугайтесь. Это стандартная практика. А если у вас возникли сложности с поиском «запасного адреса», мы поможем решить этот вопрос легально и быстро.
👉 Получить официальный запасной адрес для выселения для заключения договора umowa okazjonalna на Adres-w-Polsce.pl →
Обычная аренда подходит для краткосрочных сделок или сдачи комнат. Но если вы сдаете полноценную квартиру на год и более, особенно незнакомым людям, najem okazjonalny — это единственный инструмент, который реально защитит вашу недвижимость от должников и сквоттеров.
Если вы арендатор, от которого хозяин требует такой договор, не пугайтесь. Это стандартная практика. А если у вас возникли сложности с поиском «запасного адреса», мы поможем решить этот вопрос легально и быстро.
👉 Получить официальный запасной адрес для выселения для заключения договора umowa okazjonalna на Adres-w-Polsce.pl →
